2018년 작년은 집값 안정화 등 부동산 시장을 잡기 위한 정부의 총력전이 펼쳐진 해였다. 양도세 중과와 보유세 개편 등 8·27 대책을 시작으로, 9·13, 9·21 공급대책까지 부동산 규제 정책으로 시장을 옥죄었으나 서울의 집값은 쉽게 안정되지 않았다.
그러나 경남을 비롯해서 지방의 침체는 심해지면서 부동산 시장의 양극화는 두드러졌다.
꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장이 2019년에는 해빙기를 맞을지. 시장은 안갯속 국면이 이어질 것이라는 전망이 지배적이나, 나의 자산에도 막대한 영향을 끼치는 부동산 제도, 새해에는 어떻게 달라질지 꼼꼼히 살펴보도록 하자.
▲공정시장가액 비율 5% 인상
공정시장가액은 지난 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준이다.
일정 주기를 두고 조사한 과세표준 평가액을 지금의 부동산 가격 변동, 지방재정 등 여건에 맞추어 탄력적으로 조정하는데 보통은 공시가격의 약 80% 수준에다 ±20% 범위 내에서 선택한다.
올해부터 공정시장가액은 5% 오르면서 85%로 상향 조정된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.
▲종합부동산세 세율 조정
종합부동산세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외에 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 확대된다.
3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대되고 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.
▲주택임대소득 분리과세
기존에는 연간 2천만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았으나, 올해부터는 분리과세되는 것으로 결정되었다.
주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액 및 필요경비 인정 비율 등이 나눠지는데, 등록사업자는 기본공제 4백만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되면서 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 2백만원, 필요경비 인정비율 50%로 줄어든다.
▲3주택자 산정에서 제외되는 소형 주택 범위 축소
임대보증금 과세 시 포함되지 않았던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 올해부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 이 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정에 있다.
▲신혼부부 생애최초 주택 취득세 감세
올해 1월 1일부터 12월 31일까지 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해주는 것으로 결정되었다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 전부 해당되고, 작년에 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우에도 올해 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있게 되어있다.
신혼 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내이며(재혼 포함), 소득 기준은 외벌이 연 5천만원 이하, 맞벌이 연 7천만원 이하여야만 하는 기준이 존재한다. 주택 기준은 3억원(수도권 4억원) 아래이면서 전용면적 60㎡ 아래인 경우다.
▲청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대
청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19~29세에서 만 19~34세로 범위가 넓어진다. 남자의 경우 병역 기간을 따로 인정해준다.
청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 원래의 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서도 10년 동안 년 최대 3.3%의 금리 및 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 이른다.
총급여 3천만원(종합소득 2000만원 이하) 아래 무주택세대주 청년들만 가입이 가능하다. 이 상품은 일몰제로 운영되면서 2021년 12월 31일까지만 가입할 수 있다.
▲총체적상환능력비율 모든 금융권 관리지표 도입
상환능력 중심으로 심사하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 작년 10월 은행권에 도입된 데 이어 올 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행 및 여신전문금융회사에 차레대로 확대될 예정이다.
총체적상환능력비율(DSR)은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값을 말한다.
▲달라지는 청약제도
작년 12월부터 무주택자의 청약 기회를 늘리는 내용을 골자로 한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행됐다. 개정안에 따르면 분양권 및 입주권 소유자는 무주택자에서 배제되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선택하는 경우 무주택자에게 우선순위로 공급된다.
신혼부부가 혼인신고일 뒤에 주택을 소유한 적이 있다면 입주자모집공고일 지금 무주택세대라 하더라도 신혼부부 특별공급에서 배제된다. 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 후에 사전 공급신청을 온라인으로 접수받을 수 있도록 허용된다.
부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화된다. 수도권, 투기과열지구 및 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 현재와 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화된다.
▲상가건물임대차분쟁조정위원회 설치
작년 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행되었다. 개정안에는 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 대한법률구조공단 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하면서 임대인과 임차인 간의 분쟁이 빠르게 해결될 수 있도록 하는 내용도 포함되었다.
이 조항은 알려진 후 6개월이 지난 날로 조정위원회 설치는 올 4월 17일부터 시행될 예정이다.
▲실거래가 신고기간 30일로 축소
현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 크게 축소된다. 60일 이내라는 긴 기간은 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 한계 때문이다.
또한 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 방지하기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제 때도 신고하도록 의무화하면서 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반할 경우 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하의 과태료가 부과된다.
관련해 최근 발의된 개정안에는 신고기간을 15일 내로 줄이는 방안까지 제시되고 있다.
▲1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함
올해부터 사실혼 배우자가 주택을 가지고 있더라도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 배제된다. 이는 다주택가구가 위장이혼을 하는 등 양도소득세 비과세 혜택을 받는 상황을 막기 위해서다.
▲청약가점 자동확인 추진
올 하반기부터는 온라인 청약사이트인 아파트투유에 들어가기만 하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다.
현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 손수 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었으나, 하반기에 청약시스템이 개편되게 되면 이런 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 관한 서류 검토기간도 대폭 줄어들 것으로 예상된다.
김용훈 기자 yhkim@newsbine.co.kr
